de Cătălina Tăgârţă
Indiferent că locuiţi cu chirie sau că sunteţi proprietar şi aţi dat un spaţiu/imobil spre închiriere, e bine să semnaţi un contract de locaţiune, pe care să-l înregistraţi ulterior la Administraţia Financiară. Avocatul Laura Scutaru (foto), de la Casa de Avocatură Coltuc, ne-a vorbit despre riscurile la care sunt supuse persoanele care nu ţin cont de lege, şi a oferit câteva sfaturi de care e bine să ţină cont cei care se află în această situaţie.
Se plăteşte impozit de 16% din valoarea încasată
- Vă rog să îmi spuneţi, pentru început, ce tip de contract poate încheia persoana care închiriază o locuinţă/un spaţiu?
- Persoana care închiriază o locuinţă, respectiv un spaţiu, poate încheia un contract de locaţiune, ce este reglementat de Noul Cod Civil la articolul 1.777-1.850.
- Unde trebuie înregistrat contractul şi în cât timp?
- Legea nu prevede şi durata în care trebuie înregistrat acest contract de locaţiune. Articolul 1.798 din Codul Civil prevede caracterul executoriu al acestor contracte, şi anume că cele încheiate prin înscris sub semnătură privată, care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică reprezintă titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract ori în lipsa acestora, prin lege. Drept urmare, contractele încheiate prin înscris sub semnătură privată trebuie înregistrate la organele fiscale, pentru a fi executorii cu privire la plata chiriei, însă nu este prevăzut în lege termenul în care se impune acest lucru. Bineînţeles, cu cât este mai repede, cu atât este mai bine.
- Organele financiare de care amintiţi sunt reprezentate de Administraţia Financiară (AF)?
- Într-adevăr, contractele se înregistrează la Administraţia Financiară în raza căreia se află situat imobilul. Pentru cele aflate în provincie, la AF din oraşul respectiv, iar în Bucureşti, în AF din sectorul în care se află imobilul.
- Care este procentul datorat statului cu titlu de impozit?
- Impozitul este în cuantum de 16% din valoarea chiriei.
- În ce condiţii poate fi reziliat contractul? De exemplu, acest lucru e posibil în cazul în care chiriaşul nu plăteşte utilităţile sau nu achită chiria la timp?
- Rezilierea contractului are loc atunci când, fără nicio justificare, una dintre părţile contractante nu îşi execută obligaţiile născute din contract. În acest caz, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea - adică a desfiinţa contractul de locaţiune - cu daune-interese dacă este cazul. În exemplele date de dumneavoastră, în cazul în care chiriaşul nu are nicio justificare în acest sens, bineînţeles că se poate cere rezilierea contractului.
Locatorul poate cere eliberarea locuinţei în instanţă
- Care sunt variantele legale în cazul în care chiriaşul nu respectă înţelegerea scrisă, dar nu vrea nici să părăsească imobilul?
- În această situaţie, locatorul poate cere instanţei de judecată rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea chiriaşului din imobil. Acesta va fi ţinut la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.
- Ce înseamnă „a fi ţinut la plata chiriei”?
- Adică: a fi obligat să plătească, în continuare, chiria.
- Deci nu poate fi dat afară cu forţa sau să se apeleze la Poliţie!
- Aşa cum v-am spus, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti, dacă prin lege nu se prevede altfel.
- În cazul în care se ajunge în instanţă, cât poate dura procesul?
- Depinde foarte mult de localitatea în care se judecă procesul. Dacă este în provincie, termenele sunt mai scurte şi se definitivează mai repede. Dacă procesul se judecă în Bucureşti, atunci durează mai mult.
Procesul poate dura câteva luni sau chiar ani
- Cât de mult?
- Durata procesului de judecată poate fi de ordinul lunilor - în provincie, iar în Bucureşti poate fi de unul sau doi ani, depinde de foarte multe lucruri. În Bucureşti, de exemplu, sunt multe litigii, iar instanţele sunt foarte aglomerate şi dau termene foarte îndepărtate.
- Să luăm următorul exemplu: chiriaşii nu au plătit utilităţile, s-au acumulat datorii uriaşe la întreţinere, Asociaţia de Proprietari a dat în judecată proprietarul - care nu reuşea să scoată chiriaşii din casă sub nicio formă, iar acum riscă să piardă casa, care va fi scoasă la licitaţie. Întrebarea este: în această situaţie s-a procedat corect? Trebuia dat în judecată proprietarul sau chiriaşul?
- După cum puteţi observa, aici intervine situaţia în care acest contract de locaţiune e bine să fie înregistrat la organele fiscale. În acel caz, cu siguranţă acel contract nu a fost înregistrat la ANAF. Într-adevăr, conform contractului de locaţiune, obligativitatea plăţii utilităţilor îi revine chiriaşului. Însă la Asociaţia de Proprietari, ca şi persoană obligată la plata întreţinerii, apare locatorul, adică proprietarul.
- Sunt legale sumele încasate de proprietar cu titlu de garanţie/sau plata în avans pentru două-trei luni, înainte de a se muta chiriaşul în imobil?
- Da, aceste sume încasate drept garanţie sunt legale, deoarece contractul se mai asezonează şi după uzanţe. Acestea reprezintă practici sau reguli care se aplică în relaţiile contractuale dintre participanţii la activitatea respectivă. Chiar în lege este specificat faptul că, dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte în avans pentru toată durata contractului dacă aceasta nu depăşeşte o lună; se plăteşte în prima zi lucrătoare a fiecărei luni dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; ori în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.
- Locuinţele luate prin programul „Prima Casă” pot fi închiriate? În ce condiţii?
- Bineînţeles că aceste imobile pot fi închiriate, însă depinde foarte mult şi de clauzele ce sunt inserate în Convenţia de credit încheiată cu instituţia bancară. Există situaţii în care băncile permit închirierea, însă să le fie adus la cunoştinţă acest aspect; există situaţii în care dau „mână liberă” la închiriere, neavând nicio pretenţie în subsidiar, ori situaţii în care banca poate interzice acest lucru în mod expres. Depinde de la caz la caz.
„Conform contractului de locaţiune, obligativitatea plăţii utilităţilor îi revine chiriaşului“